5月26日，黄陂区前川街道六中小区工地，一栋17层的新楼正在“长高”。今年底，52户居民就能原地搬进新家。而半年前，这里还是3栋危旧房。

    危旧房改造，难的不是盖房子，而是算好“平衡账”。长江日报记者探访发现，六中小区蹚出了一条自主更新的新路——靠拆旧建新盘活增量房源，叠加商业、车位等多元长期运营，用市场化方式破解了原拆原建的资金困局。

    ■ 安居账

    面积不减，产权“刷新”，装上电梯

    六中小区建于20世纪80年代，原为教职工宿舍。墙皮剥落、水管老化、阳台钢筋裸露。修不好也拆不动，居民苦恼了很多年。

    2024年，黄陂六中小区危旧房改造项目纳入全市危旧房合作化改造试点，推行“居民主导、政府支持、企业落实”的新模式。52户居民成立“合作化改造联合社”主导项目推进，前川街道、区住更局、区教育局等多部门组建联合指挥部协同攻坚。

    按照规划，项目将拆除老旧建筑，新建带电梯的高层住宅楼。有居民心里打鼓：推倒重建靠不靠谱、划不划算？前川街道沙港社区党总支书记王安桦列了三笔“明白账”。

    第一笔，面积不减。拆一还一，原有套内面积一平方米不少。此外，免费送套内面积相对应的公摊部分，居民不用为公摊买单。

    第二笔，产权“刷新”。原来的划拨土地转为出让土地，30多年的老房子直接换成70年产权的新商品房。

    第三笔，品质提升。步梯变电梯，水电独立报装，燃气直接入户，手机上就能缴费。

    想住大一点怎么办？协议设了相应阶梯价，老住户少掏钱就能“以小换大”。算完账后，居民纷纷支持。

    ■ 建设账

    以市场化方式拿地建设

    到底该怎么建？联合社与相关部门多次研究讨论后形成了该项目的供地思路：在政府政策支持下提升建设空间，通过增加楼层和户数，拆旧建新；最后由联合社通过“委托拍卖”方式公开进行拍卖出让，由开发企业通过市场化方式拿地进行建设。

    原来3栋52户的低矮老楼，变成1栋17层112户的新住宅。满足还建需求后，多出来的房源进入市场销售；同时结合城市更新相关政策争取资金支持，覆盖项目建设成本。

    施工方中海建筑现场负责人赵梦告诉记者，目前项目正在进行主体施工，预计今年12月竣工验收。

    “好多原居民天天来看，我们都很欢迎。他们还经常在朋友圈分享现场照片，都成‘云监工’了。”赵梦笑着说。

    “工程抓得紧，进度看得见。”75岁的老住户阮鹤鸣说，“原来最担心烂尾和偷工减料，现在看，肯定不存在。”

    ■ 运营账

    多元经营实现长期“自我造血”

    居民少掏钱，企业也不能做赔本买卖。短期靠卖房回款，长期靠什么？六中小区改造的答案是：让房子自己养活自己。

    新楼规划了商业和停车位，这些不只是生活配套，更是一笔细水长流的运营账。底商长期出租产生稳定租金，车位面向小区和周边提供停车服务，现金流一点点淌出来。

    建设方木兰投前期部负责人熊艺畅还算了另一笔长远账：“旁边就是学校，家长未必会选择购房，但陪读两三年的稳定租赁需求是实实在在的。”

    开发企业做了两手准备——房子卖得掉就卖，暂时卖不掉的可以自持出租，用长期租金覆盖成本。

    这样一来，项目不再是“一锤子买卖”，而是形成了“销售回款+商业租金+车位经营+物业管理”的多元收入结构，努力实现资金平衡。

    眼下，该项目入选了武汉市第二批“五改四好”城市更新片区名单。曾经没人敢碰的老旧危房更新，正在变成可复制的经验。