居民老地方住上新房子

    ■ 社区圆桌会

    圆桌主持人：

    史强 长江日报记者

    圆桌嘉宾：

    方园 江汉区万松街道白松社区党委书记

    刘英 青山区新沟桥街道科苑社区党委书记

    [问题一]

    居民们是怎么接受“原拆原建”模式的？

    方园：万松园路251号楼建于1985年，有住户104户。2022年，该楼被鉴定为D级危房，原本计划进行加固，但最后方案搁置。2023年11月，居民开始尝试合作化改造，想引入房地产开发商，出售高层住宅来覆盖建设成本，但因规划问题没能推进，居民们都非常失望。2025年9月30日，区政府正式批复该项目原拆原建。我们通过理事会、党员带头、一户一档做工作，慢慢统一了思想。最终，居民同意根据“三原（原址、原面积、原高度）重建”原则共同出资改造。大家都认可这种不用搬家、花钱少就能住上新房、维系邻里老关系的模式。目前，新楼还在建设中。预计今年12月31日前交房。

    刘英：我们21街坊3—12门小区原有3栋老楼，其中两栋建于1957年，一栋建于1974年，共有住户134户。2022年，3栋老楼都被鉴定为C级危房。社区想过加固维修、动迁等方法，但最后都未能成功。为此，居民们心急如焚。2023年，在上级部门支持下，21街坊被选为“住宅合作社”危旧房改造模式试点。消息一出，居民们都感觉有了盼头，少数不理解的居民经过做工作也愿意试一试。新楼于2025年12月交付，部分居民现在正在装修，已有几户入住。

    [问题二]

    新房怎么建由谁说了算？

    方园：居民说了算。首先，居民大会上已明确重建由居民说了算。其次，改造方案也是居民说了算。我们通过梳理前期收集的居民意见，在设计图纸时充分考虑居民的诉求，如加装电梯、引入天然气、更新建筑材料、疏通周边管网等都是吸纳居民的意见，由此形成初版设计图纸。我们后续多次在居民大会上讲解设计方案，设计师长期驻点社区以便第一时间吸纳居民的意见。经过“收集意见—修改图纸—答疑解惑—再收集再修改”多次循环，我们最终形成现在看到的贴合大多数居民实际诉求的设计图纸。

    刘英：项目全程都是居民说了算。项目确定后，我们动员居民组建危旧房合作化改造联合社，通过会员大会选出理事会，并通过了改造方案。8名理事中有6名居民，其中7名是党员。我们动员居民入会时摸了底，对居民的想法和经济承受能力心里有数，再请专业设计团队在此基础上设计了8种户型，房屋朝向和结构充分满足居民生活需要。在一年多建设期里，我们还多次组织居民进入现场了解进度，居民们有什么疑问和困难都会得到及时解决。为了更好地服务居民，我们没有请代办公司接手，全程由街道和社区工作人员无偿跑腿。

    [问题三]

    出资多的人住的房子更好吗？    

    方园：不会出现这种情况。改造资金分三部分——居民出一点、企业让利一点、财政补助一点。居民出资额=原房建筑面积×单价，每平方米单价是一样的。资金被打到联合社、街道办事处、区住房和城市更新局三方共管账户，使用全程透明。按照“原楼层、原房号、原面积”来还房，房屋好坏与谁家出钱多、谁家出钱少没有关系，公平公正。大家都认可这种平衡各方利益、不搞差异化对待的模式。目前，有101户住户签了协议。

    刘英：理论上是这样的。更准确地说，出资多的房子更大，而房子质量都是一样的。原来的居民住房有30多种房型，建筑面积最小的只有30多平方米，最大的也只有92平方米。制定改造方案时，我们约定了“向上就近匹配原则”。居民按照原则自行选择面积更大的新房，多出的面积需要补差价。超出面积在10平方米以内的有优惠价，一般只需补几千元差价。对于经济实力较强的居民，我们支持其选面积更大的房子，这叫“跳档”。跳档有两个条件，一是选的户型是在满足就近匹配后多余的，二是新房面积超出10平方米的部分按市场价补齐差价。有人补差价出了70多万元，但依然觉得划算。

    [问题四]

    怎么确保新房质量？后续怎么办？

    方园：建设新房过程中，区住房和城市更新局、街道、社区、理事会每周召开现场会，聘请专业监管、质量检测等公司每天现场监督，居民中也有建筑设计师在关键节点查看，经常还有居民到现场查看房屋进度、质量等，基本实现全方位监管。新房落成后就相当于一个新楼盘小区，由政府部门严格按规划条件等规定验收。我们在前期打下了良好的群众基础，后期考虑推进成立业主委员会，进一步引入专业物业公司，让新房有人管、管得细，让居民更安全、更省心。

    刘英：首先，我们经过多方比较，最终选择了一家可靠的区属国企作为代建企业。施工期间，理事会全程履行监管职责。例如，理事会副会长和一些理事自身就是搞建筑的，他们对每一步工艺和方案都能把关和监管。新楼建成后，代建企业的物业公司马上进驻开展服务，为居民解决入住后遇到的各种问题，让大家都很满意。