“可比之家”接手5个老旧小区获居民认可

    □ 长江日报记者史强 王南芳

    物业公司不愿接手，自治物业品质不高，这是当前困扰老旧小区物业管理的普遍难题，也是社区治理的痛点。

    自2019年起，武汉可比装饰工程有限公司（以下简称可比装饰）总经理潘正盛依托其注册的物业公司及装修公司技术力量，在上级党委指导和小区党员支持下，7年先后接手5个老旧小区，物业费缴费率从不足30%稳定为97%以上，探索出一条“不涨物业费、不动用维修基金、先服务后收费”的可持续发展路径。

    他是怎么做的？这一模式可否复制？近日，长江日报记者就此进行了深入调查。

    ■ “性价比超高”

    5个老旧小区居民认可物业服务

    潘正盛的可比装饰年营业额一度过亿元。2019年，他注册了武汉可比之家物业管理有限公司（以下简称可比之家物业），开始试水老旧小区服务。

    截至2026年3月，他先后接手5个老旧小区，其中既有百余住户的小微小区，也有千余住户的大型小区。除了汉阳区鹦鹉街道蓝江家园小区的物业费经协商后上涨0.3元外，其他几个小区的物业费均保持不变。

    据悉，除了体量最小、仅有115户的鹦鹉街道夹河馨居小区收支基本持平外（如额外提供维修服务则每年亏损2万元），其他4个小区的物业服务均实现10万元到25万元不等的盈利。

    近日,记者对这些小区的居民代表、党员代表及相关街道、社区干部进行了大量走访，大家都反映可比之家物业接手后给小区带来巨大改变，均对现在的物业工作表示满意。67岁的夹河馨居居民柳学云表示：“一分钱一分服务，0.5元的物业费能享受到现在的物业服务，性价比超高！”

    ■ “不急于赚快钱”

    物业公司先投资后收益

    老旧小区的问题不仅是保安保洁，更多在于管网堵塞、设施老化等“硬伤”，如果全部采用市场维修力量处理，耗费巨大，周期长，效果不一定能得到保证，后期存在居民投诉风险。

    潘正盛的成功关键在于其拥有装修公司的技术背景。他将自有施工队伍分成3支维修队伍，分别为5个老旧小区提供免费维修服务，公司本身给予一定报酬，从而实现以低成本完成公共设施的修缮。例如蓝江家园、康泰苑等小区接手时的改造提升施工均持续一个月以上，使用的都是公司自己的队伍，节省了成本，也提高了效率。

    物业公司不愿接手老旧小区一个重要原因就是前期投入大。很多老旧小区设施老化破败、人居环境差，居民不满不愿交物业费，而物业担心收不回投资也不愿先投入，形成死结、恶性循环。

    鹦鹉街道康泰苑小区居民陆晓玲、代兰姣均反映，此前小区形同无人管理，楼下都是茂盛的灌木，滋生大量蚊子，夏天人都不敢下楼。物业不愿投资进行整饬，居民忍无可忍提出换物业。

    面对现状，潘正盛没有等居民筹钱或政府拨款，而是自行先期投资进行改造，接手蓝江家园时投入50多万元，接手康泰苑时一口气投下70多万元。

    他把物业公司看作长期投资项目，不急于赚“快钱”。除了物业费外，他还想办法盘活小区里的闲置土地，改造成停车位，既解决了居民的停车难问题，公司也增加了一笔泊车服务费收益，“一年一个项目赚超10万元，10年也有超100万元了，前期的投资肯定能收回”。

    ■ “先服务再收费”

    超九成居民主动缴纳物业费    

    老旧小区居民对涨价极其敏感，物业费的一点点上涨都会引起居民的不满。

    记者走访了解到，潘正盛接手的老旧小区原本物业费并不高。例如，夹河馨居小区和康泰苑小区每平方米收费都是0.5元；汉阳区五里墩街道五里汉城小区步梯住户收费0.6元，电梯住户收费1元；五里墩街道东方华尔兹小区收费1元。本身物业费偏低，加之缴费率低，有的小区甚至不足30%，这就导致老物业撤场，新物业不愿接手。

    潘正盛接手后提出两个口号。一是“先服务再收费”，他承诺数年内不涨物业费，“试用”2个月居民不满意就不签约，用真诚稳定民心；二是“门外是义务，门内是服务”，物业人员随时响应居民需求，免费上门服务，极大提升了居民的获得感。

    独居老人冉敦丽晚上家中水管爆裂被淹，潘正盛带人来处理，从19时许一直忙到次日凌晨，没有收一分钱。可比之家物业接手后，考虑到老人们的实际需求，修了公共厕所，添置了10多个板凳供居民使用。

    潘正盛还提出“先行垫付”机制。在治理五里汉城小区楼顶漏水问题时，如果等到维修基金流程走完，维修时间会拉得很长。他找业主和业委会签字，物业先垫付费用进行维修，后期如果成功启动了维修基金，相关费用就扣除给物业公司。若未能动用维修基金，维修费用物业公司认了。通过这种模式，居民的问题能在最短时间内得到回应、解决。

    居民们表示，现在大家都会主动缴纳物业费。5个老旧小区的物业费缴费率多年来均保持在97%以上。

    ■ “是不是我的事，都帮你修”

    广泛发动员工和居民参与，打通“壁垒”

    潘正盛认为，物业工作其实不难做，关键在于要转变认识，将物业工作从管理变成服务，从而获得居民的认可和接受。

    小修小补既麻烦又费钱，居民也容易跟物业扯皮，潘正盛的做法就是集中维修，“是不是我的事情，我都帮你修”。一位居民的卧室墙皮脱落，如果他单独请人维修，每道工序都要找人，至少上门5次，收费最少1000元。潘正盛就安排一个工人同时做20家，只用居民出材料费，修好每户只需百余元。事后，这20户就会认可物业，主动缴纳物业费。

    物业就是做人的工作，潘正盛对员工有要求：一是要求工作人员能“认人”，小社区要求都认识，大社区要求每人至少认识200户，熟悉后就知道业主的需求；二是要求“一人多责”，小区里的清洁工除了扫地外，还需收集居民的动态，发现情况及时向公司汇报。保安队长每天例行巡查时也会随身带桶捡拾垃圾，既便于和业主搭话了解情况，同时一言一行也让居民看在眼里、记在心中。

    ■ 党员到一线

    为独居老人送餐配合物业工作

    潘正盛非常重视党建工作，充分发挥党员干部的骨干作用。他自己就带头到小区保安室值班，公司党员也纷纷到一线。党员柯帆坚持为小区行动不便的独居老人送餐，党员王绍君每到暴雨来临之前，都会对几个小区窨井进行排查排堵，五年如一日，任劳任怨。小区居民党员也主动配合物业工作，成为消弭矛盾、化解积怨的“润滑剂”。蓝江家园党员冉敦丽是A栋2单元党小组长，在小区有号召力，她主动当起志愿者，帮物业协调工作，起到了很好的效果。